Відома українська народна казка про те, як підступна Коза-Дереза обманом оселилася в хатці Зайчика, має щасливий кінець: нахабну рейдерку вигнав з чужого житла впевнений і наполегливий Рак-Неборак. Життя відрізняється від казки. Тут цілком може вийти, що Рак-Неборак є мозковим центром рейдерської структури, а простий виконавець Коза через це залишається нездоланною.
«Версії» вже неодноразово порушували тему відбирання в шахрайський спосіб приватного житла у чернівчан – переважно пенсіонерів, людей похилого віку, почасти – самотніх. Співставляючи ці непоодинокі випадки, виявляємо певну закономірність: у всіх без винятку справах задіяні не лише нові сусіди потерпілих, як головні рушії судових процесів, а не обходиться й без місцевих бюро технічної інвентаризації, нотаріусів, судів (де і прізвища суддів, які приймають сумнівні рішення, переважно одні і ті ж), виконавчої служби. Вимальовується ціла схема – струнка і очевидна, якщо вміти працювати з документами. Сподіваємося, що правоохоронці це вміють і копнУть ще глибше, ніж журналісти. Адже так виглядає, що йдеться про масову дію зі звільнення земель міського кадастру – і можливо, не тільки в Чернівцях.
Як товар купити, подарувати і залишитися з товаром, – досвід чернівецького адвоката
Як приклад, розглянемо один типовий випадок з будинком у тихому кварталі Чернівців (адреса і всі документи, що підтверджують описану ситуацію, є в редакції, але наразі ми їх не оприлюднюватимемо). У кількаквартирний будинок, кожен з мешканців якого приватизував своє житло, вселилася нова сусідка – вона отримала свою квартиру «в дар». Таке буває. Подарував їй квартиру мужчина, який його перед тим купив у власниці. За збігом обставин, покупець виявився адвокатом, тож очевидно, що знав, як усе оформити (і покупку, і подальше дарування), аби себе не образити. Зрештою, це його право. Натомість порушувати права власності інших (і закон!) – не можна. Але виглядає, що на якомусь етапі закон таки було обійдено – ну і гріх навіть мимохіть не скористатися прогалинами в законодавстві. А тим паче, якщо ти, ймовірно, навмисно вписаний у цю схему.
Думати, що схема була кимось замислена, дає підстави сам початок процесу зняття кількаквартирних будинків з балансу міськради. Це був початок хаосу.
Отже, квартири в будинку – приватизовані, а на землю навколо нього виданий державний акт, записаний на одного з мешканців, якому всі інші це довірили і написали відповідну заяву. Тим часом нова сусідка, яка отримала в дар квартиру (але не землю!) починає вимагати своїх прав на земельну ділянку і споруди, на ній розташовані. Думаєте, безпідставно? Аж ніяк. Певні підстави, як виявилося, є. Тільки законність їх настільки сумнівна, що позивачка про них навіть вголос не говорить.
То які ж підстави в нової сусідки претендувати на те, чого їй не дарували і не продавали?
Як зазвичай, усе геніальне – просте. Коли адвокат купував в особняку квартиру, він переконав продавця житла виготовити нове свідоцтво на право власності. Потреби в цьому не було, адже старе свідоцтво було дійсним – але переконати продавця вдалося. Тож на підставі свідоцтва старого зразка від 1996 року видали нове – 2010 року. І тут увага! Це мало б бути «замість». А насправді – старе не погасили. Тож у двох різних БТІ лежить ДВІ інвентарних справи на цю квартиру. І ДВІ РІЗНІ оцінки цього майна. І адвокат за документами2ф купив… дві квартири, за двома свідоцтвами на право власності. Одну з них він і подарував. А друга ж документально – в його власності? Наразі він це не афішує. Як не афішує цього й БТІ, дії якого можна кваліфікувати як підробку документів.
Є, звісно, дрібні нюанси. В реалі адвокат купував квартиру у жовтні 2010-го за свідоцтвом старого зразка, за старою оцінкою майна. І там продавець, продаючи йому квартиру, був ще співвласником земельної ділянки біля будинку. А свідоцтво нового зразка продавець отримав у листопаді 2010-го. Але в ньому вже продавець володів тільки квартирою, без землі. Але ті служби, які мали би це помітити, вочевидь, мають «вибірковий зір». Ну або є дуже наближеними до покупця – як, наприклад, його дружина-нотаріус.
Не афішує причини своєї активності і нова власниця квартири, яка отримала її в дар. Вона начебто намагається отримати право володіти і користуватися землею біля будинку. І господарським спорудами, допоміжними приміщеннями. Воює за якісь смішні для людини зі здоровим глуздом речі: підвищену можливість користуватися і так загальнодоступними вікнами, заборону попередній хазяйці її квартири збирати яблука чи садити квіти на подвір’ї особняка, заборону власникам інших квартир в особняку мати двері в коридорі… Але детальний аналіз судових перипетій за останні 6 років дає розуміння, що у цієї нової сусідки здорового глузду – більше, ніж у нас з вами разом взятих. Адже кожен її судовий позов виникає саме тоді, коли спливають терміни вступу в дію нових реєстраційних документів, які виготовляються непублічно «за фасадом» судового протистояння. (Наприклад, для певних подальших кроків вона мусить підтвердити офіційно своє проживання в місті упродовж 10 років – тож і вичікує рівно стільки, скільки ще треба). А наступне судове рішення відбувається саме тоді, коли узаконюється її право на якийсь черговий сантиметр спільної власності.
Як отримати в дар квартиру, перепланувати її з 2-кімнатної на 1-кімнатну і отримати дві! – досвід простої бухгалтерки
Що ж робиться «за фасадом»? Нова сусідка – і це її право – ремонтує і переплановує свою квартиру. Після перепланування вона вже має не двокімнатне житло, яке й отримала свого часу в дар разом з документами на право власності, а однокімнатне – зате з ванною та іншими зручностями. За рахунок перепланування воно стало… більшим на один квадратний метр. І узаконює вона це своє переплановане житло – через рішення міськвиконкому. Тож тепер за документами вона володіє… двома квартирами! Одну, двокімнатну, вона отримала в дар, а другу, однокімнатну, їй начебто видав міськвиконком!
У процесі судових перипетій також виникає чимало нюансів. Як стверджують відповідачі, іноді зачитується один текст судового рішення, а на руки позивачу видається дещо… розширений. На підставі якого позивачка має підстави робити якісь наступні, вигідні собі кроки (наприклад, виробити новий технічний паспорт на цілий будинок). Або замість терміну «будинок» починає вживатися термін «будинковолодіння» – а це абсолютно різні речі, які тягнуть за собою різний спосіб виділення часток власності. Або коли відповідачі дивуються, що тричі сплачують штраф (до того ж, різні суми!) за одне невиконане рішення суду – з’ясовують, що на одне рішення суду відкриваються… три виконавчих провадження. І замість «знести двері», за документами виявляється, що треба знести троє дверей! Скажете – помилка? Справді, який же може бути в цьому умисел? Знову геніально простий. Сума штрафу залежить від того, чи він накладається за нанесення немайнової шкоди, чи майнової. Оскільки виписано три штрафи з різною сумою, то очевидно, що відповідач, згідно з цим, заподіяв як однієї, так і другої шкоди позивачці. Тобто порушив її майнові права.
Йдеться про те, що ці двері починають мати майновий характер. В процесі судових маніпуляцій створюється нова майнова річ. Тобто виходить, що своїми споконвічними (а не нововстановленими!) дверима сусіди заважали позивачці… користуватися її власністю?! Саме так. Тобто навіть те, що розташоване «за дверима» (не лише за дверима її власної квартири, а й за дверима, всередині квартир її сусідів») – це її майно? Хтозна. Але саме на це вказує факт, що поки тривають суди, нова сусідка вже виготовила новий технічний паспорт на будинок. Раніше документально існував будинок А1, і цей документ погашений. Зараз, згідно з документами, є будинок А2. Він відрізняється від попереднього площами приміщень – адже відбувалися певні об’єднання-роз’єднання кімнат, змінювалася житлова-нежитлова площа. Збільшилися площі господарських споруд, які вже звуться не надвірними спорудами, а приміщеннями – як приналежна річ (ці терміни також означають різне).
Якщо висновки, на які нас наштовхують факти і документи, правильні, то подальший перебіг подій виглядатиме приблизно так: мешканців будинку (окрім нової сусідки) перестануть визнавати власниками квартир, виселять, конфіскують майно і ті ще й сплачуватимуть держмито, як незаконослухняні. А тим часом нова власниця оскаржить рішення сесії міськради і скасує виданий цим людям державний акт на землю. І стане єдиною власницею старого будинку на привабливій для будівництва земельній ділянці в межах міста.
Як отримати з частини – ціле шляхом перетворень юридичного на фактичне і навпаки, – алхімія юриспруденції
Отже, підсумуємо. На наведеному прикладі бачимо, що ймовірно стосовно захоплення житла і ласих земельних ділянок застосовується ціла комплексна програма з одночасним задіянням різнопланових заходів. Головне – увійти в спільну сумісну власність, а далі вже звідти «виштовхувати» всіх співвласників за розробленою програмою. Перший крок – відчуження однієї приватної власності від усіх співвласників. Спільна сумісна – це «моє» і «спільне». Тож спочатку відчужується частина приватного (в описаному нами випадку – через одночасне виконання цивільно-правових дій за свідоцтвом старого і нового взірців). Після цього, відштовхуючись від приватного, можна претендувати на спільне сумісне (допоміжні приміщення у будинку і надвірні споруди методом судових позовів – майнового (сарай, земля) і немайнового (двері, заборона тримати інструменти в сараї і т.д.) характерів з метою затягування часу на роки і позбавлення належних співвласників можливості зареєструвати свої права. Адже тут термін позовної давності – 3 роки). І нарешті на тлі судів (які є лише фасадом) паралельно виготовити і зареєструвати нові документи на нового власника, який нібито створив нову річ за фактом її володіння. Після цього «новий сусід» де-юре стає повноцінним одноосібним власником будинковолодіння (уже особняка, а не багатоквартирного будинку). Залишається подати скаргу до суду і ДВС, що її майно (як будинок, так і господарські приміщення) займають чужі люди…
- Після оформлення власниками будинку документів на власність, в одну із капітальних будівель потрапляє новий власник.
- Упродовж певного часу (років за 5) він «створює нове майно» (переплануванням квартири, наприклад).
- Починає судитися (за вікна-двері-комори-коридори тощо – неважливо, адже суди – це відволікаючий маневр). Щось десь виграє. Майнові позови подаються нарівні з немайновими.
- На тлі судів блокуються всі дії власників (використовуючи право нового співвласника заперечувати всі їхні ініціативи). Підключається БТІ, там рекомендують «визнати нового співвласника», «підписати папери» тощо. Таким чином власників спільної сумісної власності позбавляють їх прав на цю власність.
Один зі способів спровокувати справжніх власників будинків на конфлікт з метою визнати їх згодом недієздатними – побити горщики з їхніми вазонами, розташованими на спільній території коридору. Реальний фотофакт.
Містечкове шахрайство чи високе покровительство?
Скажете, фантазії? Чи варта збруя шкіри? Адже щоб новій сусідці (простій бухгалтерці, до речі) провернути таку оборудку, треба схилити до неї безліч посадовців: нотаріусів, суддів, чиновників з БТІ, державних реєстраторів тощо. Ніхто ж не ризикуватиме своєю роботою за гарні очі цієї пані, навіть такої спритної!
Може й так. Якби не ще кілька фактів.
Сусіди спритної пані, які поцікавилися, яке ж майно їм належить згідно з Єдиним державним реєстром власності, були дуже здивовані, коли з’ясували, що не зазначені власниками квартир, у яких мешкають.
Держателем Державного реєстру речових прав на нерухоме майно є Міністерство юстиції України. Дані в нього вносять державні реєстратори. Звісно, можна припустити, що і в таку серйозну базу даних закрадаються помилки – як-не-як, людський фактор завжди має місце. Скарги на такі помилки розглядає спеціальна комісія при Міністерстві юстиції у складі 10 осіб. Де гарантії, що тут «людський фактор» не спрацює так само – з допущенням «помилок»? Де гарантії того, що результатом усіх наведених у цій статті «помилок» посадових осіб (нотаріусів, суддів, реєстраторів, чиновників БТІ та ін.) не стане нещадна боротьба з обдуреними людьми приватної виконавчої служби, за яку так ратує все те ж Міністерство юстиції?
Гарантій нема. А тенденція – очевидна. Адже окрім описаної нами історії, щонайменше у всіх на слуху події на вул. Українській, 22. Там в історичній частині міста, у будиночок поруч з віллою, в якій розташована редакція газети «Буковина» та Муніципальна бібліотека ім. А.Добрянського, вселився якийсь дрібний держслужбовець. І жодні заборони, як і громадських розголос, не примусять його забратися з будиночка на привабливій для будівництва ділянці в центрі міста.
Тож підозра в тому, що ниточки схеми (особливо зважаючи на те, що вона непоодинока і розгалужена) тягнуться до самих верхів – є. Як ми вже зазначали вище, не може бути аж так «все схоплено» – від нотаріусів до Єдиного державного реєстру на право власності – у простої бухгалтерки чи дрібного чиновника. Аби Коза-Дереза стала непереможною, за нею має стояти сам Рак-Неборак. Або й ще хтось важливіший.
Інші приклади схем рейдерського захоплення житла читайте в наступних числах «Версій».
Маріанна АНТОНЮК, «Версії»
