Кому землю? Майже законно!

В Україні досі діє мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення. Однак, незабудованих ділянок щодня меншає. Враховуючи, що землю, яку можна було продати, вже давно продали, стає очевидним, що сільгоспземля реалізується, незважаючи на заборону.Формально…
Відразу після Нового року Президент ветував закон «Про продовження мораторію на купівлю-продаж земель с/г призначення». Парламент не залишився у боргу й одразу після Різдва подолав вето з недитячою потужністю в 367 голосів. Що в підсумку? Корисний, для тих, хто при ділі, закон. Отже, до початку наступного року заборонені:
а) купівля-продаж земельних ділянок с/г  призначення державної та комунальної власності;
б) купівля-продаж земельних ділянок для ведення с/г виробництва, які перебувають у приватній власності, земельних ділянок, виділених власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, окрім передачі їх у спадщину, обміну на іншу земельну ділянку та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.
Терміни мораторію прив’язані до законопроектів «Про державний земельний кадастр» і «Про ринок землі». Тільки-но депутати проголосують за ці документи, українські чорноземи (більш ніж 60% усього земельного фонду країни) стануть товаром. Перший із законопроектів — «Про ринок землі» — на початку березня Кабмін вніс до ВР. Однак експерти вважають, що до кінця року ці закони (особливо про держкадастр) не ухвалять. Відповідно і земельний мораторій продовжать ще мінімум на рік.
Кому це вигідно?
За законом, усі землі в Україні мають цільове призначення, за яким їх слід використовувати. Зміна цільового призначення державних чи комунальних земель здійснюється органами влади, приватних земель — за процедурою, встановленою Кабміном.
Маємо ситуацію, коли, наприклад, пенсіонеру, щоб отримати кілька соток, необхідно оформити ті самі документи, що й фабриці для отримання десятків гектарів. Це абсурд, особливо коли брати до уваги відмінність у цільовому призначенні земель. Будівництво, яке ведеться на них, теж найчастіше – несанкціоноване. Але законів, які б припинили безлад, ніхто не приймає.
У парламенті сформувалося сильне лобі латифундистів, украй зацікавлене в нинішніх правилах гри, точніше в тому, щоб на земельному ринку їх не було. Відсутність кадастру вигідна компаніям, які за допомогою місцевої влади заробляють на зміні цільового призначення землі. Відповідно до Земельного кодексу одному власникові не може належати понад 100 га землі с/г призначення. Без реєстру неможливо відстежити сумарну площу землі, сконцентровану в одних руках за допомогою різних механізмів: довгострокової оренди, відчуження в судовому порядку тощо. Зараз попитом переважно користуються великі ділянки землі, які дробляться на дрібні й потім продаються в кілька разів дорожче.
«Сірі» схеми вигідні депутатам-«латифундистам», які подекуди вже скупили цілі райони. Найбільша проблема у тому, що вони жодним чином не використовують землю, яка просто пропадає, а чекають, коли ресурс закінчиться, щоб перепродати ділянки втридорого.
Самі ж депутати зізнаються, що потрібно ще щонайменше 2 роки для підготовки необхідної документації з метою нормального функціонування земельного ринку.
Коли мораторій найближчим часом не скасують, то через пару років у селян землі взагалі не зостанеться.
Де дешевше?
Земельний ринок України умовно можна поділити на 3 цінові сегменти. До першого належать локальні земельні ринки навколо міст-мільйонників, у районах розкручених гірськолижних курортів і на узбережжі Чорного та Азовського морів. Тут найвищі ціни передусім через високий спекулятивний попит. Вартість землі в передмісті Києва, Львова, Одеси або Севастополя просто космічна. Середня ціна сотки біля моря — $25-35 тис., на гірськолижних курортах — $15 тис., під Києвом — майже $6 тис., а за деякими напрямками сягає $70-100 тис. Прогноз зростання цін-2008 не перевищує 50%. У короткостроковій перспективі земля тут істотно не дорожчатиме.
Середньоціновий сегмент земельного ринку — ділянки під забудову в передмістях обласних центрів без природних переваг (море, гори, мінводи тощо). Наділи коштують у середньому $2-4 тис./га. Стабільний, але не надто високий попит на землю в передмістях Сімферополя, Полтави, Тернополя забезпечують заможні городяни. Спекуляція на цих ринках відсутня, землю, як правило, купують не для перепродажу, а для себе. Прогноз подорожчання — 50-70% до кінця року. На 50-80% збільшиться вартість землі навколо Харкова, її зараз активно скуповують росіяни.
Нижній ціновий сегмент — недооцінена земля по $2-2,5 тис./га –  найперспективніша з погляду інвестицій. Прогноз дохідності-2008 — від 70% річних. Щонайменше на 100% має подорожчати земля на околицях Сум і Черкас. Попит на місцеві сотки досить високий, особливо з боку киян (на сумські та черкаські землі) і донеччан (у Сумах).
Утім, є й винятки з правила. Наприклад, приблизно дворазове зростання цін прогнозують у Житомирі, де середня вартість елітних ділянок у передмісті вже становить $5 тис. Причина подорожчання – стабільно високий попит з боку киян — Житомир від столиці відділяють лише 140 км.
Призупинити зростання цін може лише скасування мораторію на продаж с/г земель. Тоді  можна очікувати надлишку пропозиції і затоварення земельного ринку – попит на землю буде задоволено.
А що у нас?
За даними Головного управління земельних ресурсів від 1999 до 2008 року в області продано 1770 земель несільськогосподарського призначення площею 489,49 га загальною вартістю 110,4 млн. грн. До бюджету однак надійшло лише 94,2 млн. грн. На решту 16,2 млн. власники землі отримали відстрочку платежів. Торік продали 286 ділянок, які «потягнули» на 33351,93 тис. грн. Середня вартість 1 м.кв. проданих ділянок становить 29,7 грн, відповідно 1 га – 297 тис. грн. Але, за словами начальника управління Георгія ЯМНЮКА, цей показник майже нічого не значить, так само як і середня температура по лікарні. Коли в Глибоцькому, Герцаївському та Путильському районі подекуди ще є смішні ціни 6-7 грн за м.кв., то у Годилові вже доходить до 1096 грн.  При цьому, за словами заступника голови ОДА Віталія УСИКА, власники землі вичікують, поки ділянки ще подорожчають, тому земля на Буковині в дефіциті. Пан Усик запевняє, що крім місцевих, маємо нині чимало заїжджих інвесторів – від дніпропетровців до італійців. Оскільки нині земля продається через аукціон, а «не наші» багатші за «наших», то може статися так, що господарями на своїй землі буковинці не будуть. Та й процес торгів в Україні теж «сірий».
Щодо сільськогосподарських земель, то пани Усик та Ямнюк під час брифінгу наголосили, що мораторію в області ніхто не порушує і чорного ринку землі на Буковині не існує. А от відсутність власного приміщення (зі старого управління виселили, а нового ще нема), за словами п.Ямнюка, заважає спеціалістам плідно працювати над прозорістю земельних відносин. А ще на земельну реформу не вистачає грошенят у бюджеті… «У нашій державі завжди так: порядок є, грошей немає», – підсумував п. Ямнюк. Цікаво, яку державу він мав на увазі? Бо в тій, де ми живемо порядку немає, а гроші є. Земля ж бо продається, незважаючи на мораторій.
Як це робиться?
За статистикою, лише 20% сільськогосподарських земель продається напівзаконним способом, а решта 80%, обійшовши мораторій, переходить з рук в руки цілком легально і просто. Ознайомитися з «обхідними шляхами» мораторію можна навіть в Інтернеті. Опитавши щасливих власників сільськогосподарських земель, ми – дилетанти у подібних справах,  за короткий проміжок часу знайшли 4 схеми обходу. Скільки їх знають професіонали, залишається лише здогадуватися.
Схема 1 – «через зад». Покупець і продавець оформляють угоду купівлі-продажу землі заднім числом, коли мораторію ще не було. Потім суд ухвалює рішення про законність такої угоди. Спосіб доволі ризикований, бо невідомо, на якого суддю можна «нарватися».
Схема 2 – «недобросовісний боржник». Той, хто бажає отримати землю, позичає гроші її власнику. Хазяїн землі борг не повертає. Кредитор подає в суд з вимогою стягнути борг. Боржник заявляє, що у нього, окрім землі, майна немає. Суд ухвалює передати землю кредитору. Спосіб майже ідеальний, але має один недолік – великі затрати часу.
Схема 3 – «відняти і поділити». Власник землі виділяє з неї частину. Отримана ділянка оформляється як самостійна і реєструється як земля під забудову. Таким чином земля перестає підпадати під мораторій і її продають. На ділянці починається будівництво. Спосіб хороший для тих, хто має багато зв’язків у владних конторах, бо доводиться чимало побігати, щоб зібрати усі необхідні довідки.
Схема 4 – «назвати по-іншому». Ділянку здають у довгострокову оренду. Договір оренди дозволяє розпоряджатися землею на власний розсуд. Орендар отримує право викупити землю (на якій він вже робить, що хоче) у випадку скасування мораторію. Орендодавець залишається лише формальним власником землі. Спосіб майже ідеальний, коли ви упевнені в «порядності» орендодавця, який у випадку скасування мораторію не відмовиться віддати вам землю.
Лєра ЯСНИЦЬКА, «Версії»