Місцеві забудовники нараховують у Чернівцях майже десяток довгобудів – і це тільки якщо рахувати житлові об’єкти. Здавалось би – ну, затягнулося будівництво, але ж хіба містові від того така вже й велика шкода? Рано чи пізно збудується…
Насправді ж так, шкода чимала. Житло – не збудоване, люди – ошукані, соціальний вибух – назріває, і прийдуть «щасливі власники незбудованих квартир» зі своїми мітингами і вимогами куди? Саме під Ратушу. І дороги перекриватимуть, і інші заходи впливу вживатимуть… Але чи буде це ефективно… Тож як уберегтися від довгобудів як конкретним споживачам, так і Містові загалом – питаємо у фахівців.
Не все те довгобуд, що довго будується
Якщо пересічного чернівчанина спитати, що таке довгобуд, він впевнено наведе приклад: перинатальний центр! І – помилиться. Бо за формальними ознаками той об’єкт не був довгобудом.
Про види довгобудів нам розповідає архітектор, голова місцевого осередку Гільдії інженерів-проєктувальників, директор проєктної фірми «Цивільпроєкт» Мар’ян СТАСЮК:
– Загалом довгобуди можна поділити на справжні і такі, що ними лише здаються. Об’єкти, у яких прострочені терміни будівництва, визначені проєктною документацією, але ці терміни документально продовжені – формально не є довгобудами. Це форс-мажор, у який втрапив забудовник, але робота продовжується і це відображено в документах.
Натомість ті об’єкти, будівництво яких не завершене в реальності і не продовжене документально – це таки довгобуди. Хоча і вони всі різні за своїми причинами.
Є такі будівництва, що розпочиналися ще в далекі 90-ті, але завершити їх не вдалося: або закінчилися фінанси, або щось трапилося з власником, чи розпочалися якісь юридичні чи судові тяжби, чи об’єкти втратили інвестиційну привабливість тощо – і це один підвид. А є інші, які від самого початку були скандальними або виглядали аферою. Це, наприклад, житлові будинки на Головній, на Рівненській, такі були й на Руській (наразі їх викупили інші інвестори…) Там від початку фірми-забудовники виглядали фіктивними, непереконливою була фінансова складова будівництва – навіть якщо залучалася серйозна реклама і це все підкріплювалося девелоперськими компаніями.
Ну і нарешті є ще один підвид: АБСОЛЮТНО НЕЗАКОННІ забудови. І якщо у перших випадках вплив влади, скажімо так, обмежений, то в останньому їй – зелене світло і каральні методи в руки!
Наміри різні, об’єкти – однаково проблемні
Об’єкт перетворюється на довгобуд з різних причин. Іноді таке трапляється випадково, з об’єктивних причин, а часом – цілком цілеспрямовано і очевидно, як би споживачам послуг забудовників не хотілося вірити в протилежне.
Один із найскандальніший довгобудів у Чернівцях – на вул. Рівненській
– Люди часто сприймають тільки популярну рекламу і привабливу ціну, – констатує архітектор Мар’ян Стасюк. – Вірять, що забудовники – юридично сильні, мають зв’язки, і навіть за наявності суперечливих питань – усе залагодять. Але це хибно. Варто уважніше ставитися до цього питання, перевіряти репутацію забудовників, з яким збираються мати справу. Звертати увагу на все – навіть на те, чи забудовник місцевий, бо ці зазвичай добросовісні, а з компаніями з інших міст буває по-різному. Якщо, наприклад, будівельна компанія має дозвіл на будівництво трьох під’їздів, а вам продає житло вже у сьомому – варто здогадатися, що справа не зовсім чиста.
Фахівця-проєктанта підтримують і забудовники.
– У Чернівцях довгобуди породжуються і тим, що є багато немісцевих будівельних організацій, – каже гендиректор одного із флагманів буковинської будівельної галузі – ТОВ «Будівельна фірма «Чернівціжитлобуд» Володимир МОРОЗ. – Приходять ті, хто не мають ні основних засобів, ні людських ресурсів, ні техніки, і як наслідок – ритмічності і послідовності роботи. Тут наймають людей, і лише на певні етапи. Що забирає час і викликає здорожчання. Також недобросовісні забудовники беруть містобудівні умови і обмеження на одну поверховість чи вид забудови, а насправді роблять зовсім інше. Дехто взагалі працює «по бєспрєдєлу».
Забудовники називають і інші причини виникнення довгобудів.
– Окрім різних об’єктивних чи форсмажорних ситуацій, які впливають на здачу об’єктів в експлуатацію, є ще й цілком суб’єктивні, – каже Володимир Мороз. – Як-от підключення будівництва до магістральних мереж – газопостачання і електропостачання. Ці два напрямки монопольні: право підключати до мереж і надавати технічні умови мають приватні монопольні організації. На сьогодні вони перебрали на себе всі функції – від видачі технічних умов, проєктування, погодження проєкту – до виконання робіт і прийняття їх в експлуатацію.
Чим це шкодить? У цих структурах немає єдиної відлагодженої схеми і взаємодії між підрозділами. Вони усунули з ринку всю конкуренцію (раніше працювали з десяток проєктантів, які могли виконувати роботи по цих мережах). Але монополія – це й велике навантаження на самого монополіста і, як наслідок – процес розтягується в часі. Міняються нормативи – доводиться переробляти документацію, знову час. Усунули з ринку супідрядні організації, які виконують ці роботи і виконують все і всюди одноосібно. У них просто фізично не вистачає кадрів, щоби все охопити. Окрім цього, всі матеріали і комплектуючі беруть в організаціях і заводах, підконтрольних їм. Тобто диктують цінову політику, і знову ж таки – затягують час, адже попит на матеріали великий, а пропозиція обмежена.
Також проблема, що багато земельних ділянок перебувають у приватних руках. Ті, хто свого часу набрали землі, а зараз продають чи передають під певний відсоток забудови. Тобто власник земельної ділянки отримує 15 чи 20% комерційної чи житлової площі, а решту отримує забудовник. Коли ті земельні ділянки виділяли – вони мали одне цільове призначення, а після передачі забудовник будує те, що зараз вигідно. При цьому навіть фінансування може тривати нормально, але при здачі в експлуатацію виникає проблема, тому що інше цільове призначення. Тож ці об’єкти далі узаконюються або через суд, або питання вирішується хабарями.
Ще є питання пайової участі. При видачі містобудівних умов будь-який об’єкт повинен платити пайову участь. Як правило, недобросовісні забудовники не хочуть платити її, відповідно їм потім неможливо здати будівлю в експлуатацію.
Що слід розуміти, аби в місті «грати вдовгу»
І хоча насправді міська влада й не має прямого впливу на приватних забудовників, та є вплив дозвільний, просвітницький і, зрештою, каральний.
– Можна хоча б намагатися доводити до відома людей інформацію про «проблемних» забудовників, щоби вберегти чернівчан від втрати їхніх коштів, – переконаний архітектор Мар’ян Стасюк. – Це можуть бути бігборди або інші форми по дорозі до об’єкта, які інформуватимуть про його недобросовісність чи про незавершені попередні об’єкти. Ну і каральний спосіб – перевіряти об’єкти будівництва за допомоги відповідних служб і інспекцій, при наявності скарг та звернень (інспекції з праці, ДАБІ тощо). Це може стати дієвим.
Як мало би забудовуватися місто в ідеалі? Питаємо в іншого забудовника, директора ТОВ «Вест-Буд», Члена Ради директорів Конфедерації будівельників України Василя ЗАЗУЛЯКА:
– Насамперед у Міста має бути Генплан. Наявний чернівецький генплан ніхто детально не пропрацьовував, і якість його сумнівна. Місто розвивалося, було бажання людей освоїти ділянки, ніхто не замислювався, чи вистачить в кожному конкретному районі мереж, шкіл, садків тощо… Для цього потрібні ще детальні плани територій – генплан мав би складатися з багатьох детальних планів. Зрозуміло, що є бажаніші ділянки, є менш бажані. В ідеалі усе місто має бути покрите детальними планами. І коли вже детальний план території розроблений, вказана висота, відсоток забудови – може заходити інвестор. Йому пропонують ділянку під визначену забудову, і відправляють на аукціон. У результаті місто отримує і кошти, і грамотно організований мікрорайон. Місто має вирішувати і задавати правила. Ці речі потрібно розуміти, якщо збираєшся «грати вдовгу». Всюди, де місто не є ведучим – воно втрачає, і найбільші втрати – від відсутності аукціонів і земельних конкурсів.
Потрібен відкритий ринок, прозора конкуренція. Щоб ділянки під забудову отримували не «свої» чи «через зв’язки», а всі на рівних умовах. Щоби правила гри не змінювалися під час самої гри. Не варто повторювати стереотипні твердження і вважати, що «всі бізнесмени – бариги». Якраз бізнесмени в Чернівцях зараз ініціюють прозорість цих правил, і я щодо цього цілком поділяю переконання громадського руху «Єдина Альтернатива».
Володимир Мороз підтверджує:
– Я також був одним з ініціаторів створення руху «Єдина Альтернатива», а згодом – партії. Тому що ми хочемо системних речей в управлінні містом. Зараз місто керується в ручному режимі, причому епізодично – тоді, коли перемагає та чи інша сторона, той чи інший клан. Повинно все бути прозоро. Не мають бути роздуті штати в апаратах місцевих рад, менеджмент – в тому числі на комунальних підприємствах – має бути кваліфікованим, а на посади слід призначати на конкурсній основі. Колективи мають укомплектовуватися за фаховими здібностями, а не належністю до партій.
Алгоритм дій для охочих придбати житло у забудовника
- Відвідати Єдиний геопортал http://cadastre.in.ua/ (тут перевірити, чи видані містобудівні умови та обмеження по об’єкту, який цікавить. Це основний документ, який включає механізм подальших процедур. Вивчити містобудівні умови – щодо параметрів забудови.
- Вивчити досвід компанії (попередні об’єкти, їх завершеність).
- Відвідати єдиний реєстр дозволів (на сайті Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю міської ради є реєстр виданих дозвільних документів).
- Перевірити, під що видана земельна ділянка – на єдиній зведеній кадастровій карті.
Якщо вся інформація, яку надає забудовник, достовірна і відповідає тому, що знайшли Ви на запропонованих ресурсах – забудовникові можна довіряти. Якщо ні – краще не ризикувати!
Думка кандидата мистецтвознавства, доцента КНУБА, історика архітектури і мистецтв, дійсного члена УНК ІКОМОС
Світлана БІЛЕНКОВА, екс-начальниця колишнього спеціально уповноваженого самостійного виконавчого органу місцевого самоврядування у Чернівцях в галузі пам’яткоохоронної справи – відділу Чернівецької міської ради з питань охорони культурної спадщини – підтверджує актуальність проблеми довгобудів у Чернівцях:
«Останніми роками в малих історичних містах України архітектори користуються недосконалими і не доопрацьованими належним чином генеральними планами, які досить часто не відповідають реальному стану містобудівної ситуації. Довгобуди насамперед викликані загостренням кризових ситуацій і фінансовими проблемами “замовників”. Складається такий “ланцюжок проблем” всюди майже однаково: спочатку на споживача навалюється активна реклама-заохочення для вкладання коштів, а потім виявляється, що із “замовником” багато проблем і запитань: не належне оформлення дозвільних документів або взагалі їх відсутність, як і відсутність належно виконаної і затвердженої проєктно-кошторисної документації. Внаслідок цього виникають конфліктні ситуації, що приводять до цілої низки правопорушень. “Інвестор” таким чином перетворюється на банкрута, і це все призводить до того, що у кращому випадку майже готовий обєкт може простояти незданим протягом років, перетворюючись на руїни. Буває й інакше: спочатку інвесторам пропонують прийнятні умови, потім збільшують собівартість робіт, апелюючи до того, що то пам’ятка. Доводять інвестора до банкрутства, об’єкт занепадає, обвалюється і залишається так звана вивільнена земельна ділянка під забудову. А люди залишаються наодинці з їх проблемами. Це загальновідома статистика. Довгобуди є і в історичному середовищі. Їх багато у Києві: на Контрактовій площі, біля “Золотих воріт”, біля “Софії Київської”…. У Чернівцях це – багаторічний “інвестиційний проект” по вул.Руській-Садовського, вул.Головній (підйом з вокзалу), на Шолом-Алейхема та вул.Гагаріна (десятки років ми бачимо руїни і вже навіть не звертаємо на них уваги), вул.О.Кобилянської (колишній кінотеатр «Україна»), вул.Франка…. . З цілою низкою проблем такі обєкти-довгобуди стають непридатними для продовження будівельних робіт і є досить небезпечними. Безконтрольність якості проєктної документації, яка часто не затверджується на належному рівні, відсутність належного оформлення дозвільних документів призводить до негативних змін містобудівних ландшафтів, хаосу урбаністичного середовища та й всієї містобудівної політики в цілому. Звичайно, що в першу чергу має бути добре пропрацьований Закон щодо заохочення інвесторів, меценатів, який гарантуватиме також і державний захист їх прав, обов’язків та інтересів. Слабо розвинута культура комунікацій, відсутність належного рівня розяснювальної роботи приводить до появи і застосування великої кількості різнопланової недостовірної інформації, що не сприяє вирішенню цієї проблеми”.
