Аналітик і експерт «Версій» з економічних питань, політик, голова Асоціації виробників Буковини, благодійник і меценат, засновник Фонду «Подаруй дитині життя», що опікується дітками, хворими на рак, Франц ФЕДОРОВИЧ свого часу очолював Сторожинецьку райдержадміністрацію, був віце-губернатором краю. Тож не з чужих вуст знає особливості діяльності бюджетних і комунальних організацій. Тож саме до нього і звернулися по коментар щодо створення ОСББ та передачі житлового фонду у керування його мешканцям.
Передача у керування житлового фонду мешканцям, який і без того апріорі є їхньою власністю, надзвичайно потрібна та нагальна справа. Особливо зараз, коли, влада дотискує людей з допомогою тарифів. Об’єднання співвласників, зрештою, – вихід, адже тарифи на послуги люди зможуть установлювати самі. До слова, це дозволить також позбутися схем, за якими крадуться гроші. Кожний громадянин України повинен бачити і знати, як держава, в тому числі комунальні підприємства, витрачають його кошти. Бо, як слушно зауважила колись Маргарет Тетчер, не існує жодних державних грошей, а є податки, які сплачують люди. Ось головний посил чи, як нині модно казати, меседж, за яким має діяти будь-яка громада.
Як відомо, 1 липня в реформуванні житлового сектору розпочинається важливий етап, який передбачає передачу багатоповерхівок в управління їхнім мешканцям. Так, принаймні, передбачено Законом України №417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Нардепи ухвалили його ще торік. Відтоді постійно говориться про активну роботу, яка нібито ведеться з його впровадження. І хоча протягом останнього часу значно збільшилася кількість об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), значна їхня частина ще перебуває у стадії створення та реєстрації або ж узагалі нікуди не рухається.
Водночас мушу зазначити, що місцева влада в особі житлово-комунального департаменту Чернівецької міської ради дуже неохоче реєструє ОСББ, вигадуючи різні перешкоди. Про це у найближчому числі газети більш детально, з фактами, розповість наш юрист Олександр Загарія. Напевно, там, нагорі, щодо багатоквартирних будинків мають свої, відмінні від створення ОСББ, плани. Хоча фахівці недарма називають об’єднання співвласників найоптимальнішою організаційно-правовою формою управління багатоповерхівками. Вони забезпечують максимально ефективне функціонування цих будинків, адже керувати ними повинні самі мешканці. Зокрема, ОСББ, здійснюючі термомодернізаційні роботи, мінімізують витрати різних видів енергії, що вкрай важливо в умовах зростання тарифів на житлово-комунальні послуги. Та й саме завдяки ОСББ співвласники отримують можливість залучати кошти місцевих і державних програм на впровадження в будинку енергоефективних заходів.
Зрозуміло, що утримання багатоповерхівки – справа копітка і дорога. Тож цілком логічне запитання: де на все це взяти гроші? У цьому сенсі співвласники ОСББ перебувають у привілейованому становищі. На відміну від мешканців багатоквартирних будинків, які досі не створили об’єднання, вони можуть скористатися можливостями чинних програм фінансової підтримки. Кошти виділяються з державного, а нерідко – і з місцевого бюджетів. Останні, себто місцеві бюджети, працюють за принципом співфінансування. Вони допомагають також співвласникам ОСББ вирішувати численні питання утримання багатоповерхівок, зокрема й саме ті, що пов’язанні з підвищенням їхньої енергоефективності. А ці програми, до слова, передбачають суттєві пільги. Якщо ОСББ спрямовує банківський кредит на термомодернізацію будинку, то в рамках державної програми отримує компенсацію 40% тіла позики. В окремих випадках компенсація може сягати 70%.
Та саме останнім часом почали з’являтися різні вигадки про ОСББ. Їх активно поширюють опоненти житлової реформи, прагнучи дискредитувати об’єднання співвласників, а водночас і ті позитивні зміни, які накреслюються в житловому секторі. Тому велику справу зробив Національний прес-клуб «Українська перспектива». Він не просто зібрав міфи про ОСББ, а ще й розвінчав їх завдяки фахівцям зі створення ОСББ Проекту Міжнародної фінансової корпорації (IFC, Група Світового банку) «Енергоефективність у житловому секторі України» –Тетяні ГОРДІЄНКО та юридичному консультанту громадської організації «Ресурсний центр для ОСББ» Андрію БУРОМУ. Гадаю, їхня інформація буде корисною для буковинців.
Міфи і правда про ОСББ
Міф І: Держава змушує всіх без винятку мешканців багатоквартирних будинків створювати ОСББ, бо запропонована до реалізації реформа житлового сектору не передбачає інших форм управління багатоповерхівками.
Це неправда, згідно ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» є кілька основних форм управління. Ним можуть управляти: *збори співвласників, *ОСББ, *управитель. І право вибору форми управління будинком залишається винятково за співвласниками
Кругла плашка
Багатоквартирним будинком можуть управляти: *збори співвласників, *ОСББ, *управитель.
Міф ІІ: ОСББ створюють винятково мешканці багатоповерхівок. Власники магазинів, перукарень, кафе та інших суб’єктів господарювання до ОСББ не мають жодного стосунку.
Це не так, бо власники магазинів, перукарень, кафе та інших суб’єктів господарювання, розташованих у багатоповерхівці, мають такі ж права, що й власники квартир, що передбачено ст.13 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Тому вони так само беруть безпосередню участь у створенні ОСББ і так само, як і власники квартир, мусять в обов’язковому порядку виконувати всі рішення статутних органів об’єднання. Цей підхід залишається незмінним, навіть якщо ОСББ створюється на базі кількох багатоповерхівок.
Міф ІІІ: Співвласники збанкрутілих ОСББ можуть втратити свої помешкання – в якості компенсації їх передадуть банкам за неповернуті кредити.
Це вигадка, бо в якості застави використовується лише банківський рахунок ОСББ. Такі умови детально виписуються в кредитному договорі між банком та об’єднанням. Хоча значною перевагою ОСББ є можливість залучати банківські кредити. Зазвичай вони спрямовують їх на утеплення фасадів і встановлення в місцях загального користування енергозбережних вікон, додаткових вхідних дверей, які підвищують безпеку для мешканців та зберігають тепло в під’їздах, на заміну електролампочок та закупівлю й монтаж індивідуальних теплопунктів, здатних регулювати подачу тепла в будинок з урахуванням наявної зовнішньої температури, на встановлення лічильної апаратури спільного користування тощо.
Міф ІV: Співвласників з ОСББ держава змусить утримувати власним коштом, а при потребі – й ремонтувати багатоквартирні будинки, тоді як багатоповерхівки, які не набудуть статусу ОСББ, утримуватимуться та ремонтуватимуться за бюджетні кошти.
Мешканці багатоквартирного будинку мають розуміти, що на правах власності вони володіють не лише житловими або нежитловими приміщеннями. Вони також є співвласниками спільної власності. Зокрема, йдеться про сходи, ліфти, горища, підвали тощо. Тому їхній обов’язок – забезпечувати належний стан будинку та прибудинкової території, якісно утримувати спільне майно. Однаковою мірою це стосується як співвласників ОСББ, так і мешканців тих багатоквартирних будинків, які цього статусу не набули.
Міф V: Створення ОСББ втрачає сенс, якщо в багатоквартирному будинку мешкає значна кількість людей з низькими статками. Вони не здатні взяти повноцінну участь в утриманні будинку та його термомодернізації, і це значно підвищує відповідні витрати інших мешканців.
ОСББ жодним чином не впливає на кількість, розмір пільг та субсидій, нарахованих їхнім співвласникам. Вони отримують усе це на загальних підставах. І в цьому сенсі мешканці багатоквартирних будинків, які наважилися на створення об’єднання, і ті, що дотепер не скористалися такою можливістю, перебувають в однакових умовах. Та якщо кількість людей з низькими статками велика, то і кількість пільг на будинок більша.
До того ж, ОСББ на законних підставах здатні отримувати додаткові кошти. Зокрема, вони можуть розміщувати на фасадах своїх багатоповерхівок або в ліфтах рекламну продукцію, здавати в оренду підвальні та інші нежитлові приміщення, прибудинкову територію і мати з цього зиск.
Міф VI: Зі створенням ОСББ на утримання доведеться брати не лише будинок, а й прилеглу до нього територію, а це значно збільшить витрати об’єднання. До того ж прибудинковою територією можуть вільно користуватися мешканці сусідніх багатоповерхівок, наприклад, для паркування своїх автомобілів.
ОСББ може оформляти прибудинкову територію у власність, а може цього і не робити. Це залежить від ухваленого ним рішення. Проте завжди слід пам’ятати, що в разі продажу житлового чи нежитлового приміщення частка оформленої для ОСББ прибудинкової території не виділяється. Всі рішення щодо неї ухвалюються загальними зборами. Вони можуть стосуватися й умов паркування автомобілів, власники яких мешкають в сусідніх будинках.
Міф VII: Мешканці багатоквартирного будинку, які не виявили бажання створювати ОСББ, можуть не платити внески та не брати участі у вирішенні питань щодо його утримання.
Такого бути просто не може. У крайньому випадку, якщо на неплатника жодним чином не можна вплинути, для стягнення заборгованості ОСББ може звернутися до суду. При цьому позивач (у даному разі – ОСББ) має право просити суд у порядку забезпечення позову накласти арешт на майно (в тому числі, й на квартиру) або на грошові кошти відповідача-боржника.
Міф VIII: Мешканці багатоповерхівки позбавлені будь-якої змоги контролювати роботу голови правління ОСББ та впливати на неї. А це створює передумови для різних фінансових зловживань. Зокрема, не виключається можливість привласнення головою правління ОСББ громадських коштів.
Всі рішення щодо поточної діяльності об’єднання, в тому числі й питання залучення та використання коштів, приймаються та контролюються його співвласниками. Вищим органом управління ОСББ є загальні збори. Завдяки їм формується колективна думка. Перевагу набувають рішення, підтримані більшістю співвласників.
Для керівництва поточною діяльністю обирається правління ОСББ, яке є виконавчим органом об’єднання й підзвітне загальним зборам. Зазвичай правління складається з кількох членів і голови правління. Обрання та відкликання членів правління здійснюється загальними зборами, що є додатковим інструментом контролю за діяльністю правління з боку співвласників ОСББ задля недопущення зловживань у роботі. Для контролю за фінансово-господарською діяльністю правління на загальних зборах з числа співвласників обирається ревізійна комісія або ревізор. В окремих випадках співвласники ОСББ можуть ухвалювати рішення про залучення незалежного аудитора.
