Влада забезпечує громадянину мінімум для існування, а він за це її не критикує та слухається, виконуючи владні забаганки. Коли ж настає незалежність укупі з демократичними свободами, мусиш уже сам за себе відповідати. От у цьому й полягає різниця між двома суспільними договорами – тим, що був до 1991 року й нинішнім. І створення ОСББ – об’єднань співвласників багатоквартирних будинків – саме є вимогою нового устрою: маєш квартиру у будинку – значить, відповідаєш за весь будинок. Усе нібито логічно. Чи не так? Але незвично. Тож, потрапивши у нові умови, люди губляться і не знають, що робити. Тоді виникають конфлікти. Як, приміром, отакий. Але він показовий – і це тільки початок…
Відкритий лист до редакції та влади із проханням допомогти
Його написали 99 мешканців будинку №222, що на вул. Головній, і власники нежитлових приміщень цього ж будинку, зокрема, «Косметолог» (ФОП Амосова) – усі вони не хочуть вступати до ОСББ.
Цитуємо лист: «До нас прийшов молодий чоловік, який не мешкає в нашому будинку. Спочатку він навіть не назвав себе, але запропонував свої послуги у створенні ОСББ. Пізніше з’явилися оголошення про збори. За 3-5 днів він почав розносити запрошення на установчі збори за підписом ініціативної групи: хто і коли створив її, нам невідомо.
На збори прийшли 26 зі 106 власників помешкань. За створення ОСББ проголосували 7 осіб, проти були п’ятеро – решта утрималися. На зауваження працівників «Косметолога», що немає кворуму, Вася – так він назвався – сказав, що для прийняття рішення на зборах… достатньо однієї людини.
На свої запитання про створення та діяльність ОСББ ми не почули жодних компетентних відповідей. Зокрема, щодо приватних підприємців, які працюють у нежитлових приміщеннях. Як може розраховуватися оплата експлуатаційних витрат на загальних умовах – на чому, до речі, наголосив цей самий Вася, – коли підприємці не користуються ні дахом над 9-типоверхівкою, бо їхні прибудови мають інший дах, ані ліфтом, бо його у них просто немає, ні освітленням сходових клітин, ні тепломережею, бо мають індивідуальне опалення.
Ніхто не отримав роз’яснень і щодо статусу ОСББ як юридичної особи: як об’єднання діятиме, печатка, розрахунковий рахунок, особиста фінансова відповідальність, сплата комунальних платежів тощо. Але Вася заявив, що хоче отримувати зарплату у розмірі 5000 грн готівкою на руки без сплати податків (!!!). За його словами, він сам виконуватиме обов’язки і паспортистки, і бухгалтера. Та й рахунку відкривати не треба, бо все йтиме готівкою.
Крім усього іншого, збори прийняли рішення сплачувати за 1 кв. м 2,50 грн і здавати щомісячно від кожного помешкання по 50 грн для Васі. Ні кошторису, ні будь-яких розрахунків ніхто нам не надав. Тому й склалося враження, що свої послуги нам запропонувала людина некомпетентна. Це в кращому випадку. Бо ми вже навіть запідозрили шахрайство…»
У законі прописане все
Коментар Наталії БАТРАКОВОЇ, виконавчого директора Центру громадської активності «Синергія», який проводить інформаційні тренінги зі створення ОСББ.
Інформацію про дати та місце проведення тренінгів можна отримати за номерами телефонів: (0372)58-53-14 або (050)270-21-33.
– Закон України № 417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» дає відповідь на багато запитань, які ставлять мешканці.
Держава дає нам право подумати й визначитися із рішенням: до якого, так би мовити, берега плисти. І чого ми хочемо: створити ОСББ і управляти самостійно своєю власністю – чи довірити це управителю?
Управителем можуть бути як фізична-особа підприємець, так і суб’єкт господарської діяльності (юридична особа) або той же ЖРЕП, який набуде нових форм. Функції управителя – лише ті, що йому передадуть або делегують співвласники. Ціна послуг, які надаватиме управитель – договірна, тобто формується та узгоджується самими мешканцями будинку. Вони ж і перевірятимуть та контролюватимуть роботу управителя, а можуть і відмовитися від його послуг, якщо вони надаватимуться неякісно.
Для створення ОСББ потрібна ініціативна група. Вона має складатися не менш як із трьох власників квартир або нежитлових приміщень. Ініціативна група забезпечує підготовку, скликання і проведення установчих зборів. Рекомендовано вести протоколи засідань ініціативної групи; перший протокол підтверджує факт створення ініціативної групи.
Шляхом одержання інформації від співвласників житлових і нежитлових приміщень чи інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (держреєстратор, нотаріус, кабінет електронних сервісів: https://kap.minjust.gov.ua), чи з бюро технічної інвентаризації (до 1 січня 2013 року) необхідно визначити коло співвласників. У багатоквартирному будинку є сфера володіння конкретної людини (це її квартира) та сфера володіння усіх мешканців будинку (спільне володіння): горища, підвали, фундамент, стіни будинку тощо, а також нежитлові приміщення на території будинку. Проект статуту має відповідати Типовому статуту ОСББ, затвердженому наказом ДЖКГ №141 від 27 серпня 2003 у редакції наказу Мінрегіону №238 від 23 вересня 2015 року, але може містити й інші відомості. Бажано вивчити будинок, головні проблемні питання, що потребують негайного вирішення (скажімо, ремонт), розробити попередній кошторис. Повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою не пізніше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів.
Повідомлення, до слова, направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного.
На установчих зборах приймають рішення про створення об’єднання; затверджують статут ОСББ; затверджують назву ОСББ та місцезнаходження; обирають правління та ревізійну комісію; обирають уповноважену особу для подання документів на реєстрацію. Моментом, від якого ОСББ вважається створеним, є не прийняття установчими зборами рішення про створення ОСББ, а державна реєстрація об’єднання. Процедура державної реєстрації ОСББ є аналогічною державній реєстрації юридичних осіб. Здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців».
Безумовно, процес створення ОСББ – це справа не одного дня.
Офіційно: що кажуть у департаменті ЖКГ
Василь ЯКІВЦІВ, старший інспектор відділу реформування та енергозбереження:
– Департамент, за чинним законодавством, не реєструє ініціативні групи. Але всім, хто звертається до нас, надаємо всі необхідні для створення ОСББ матеріали на електронних носіях і практичну допомогу (консультації). Згідно з постановою Кабміну № 109 від 24 лютого 2016 року, нам повинні лише здавати протоколи зборів про створення ОСББ, а ми маємо оприлюднювати їх на сайті департаменту й письмово повідомляти уповноважену особу, визначену зборами як відповідальну за подання протоколу на зберігання.
Алгоритм створення ОСББ детально описаний у Законі України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 р. № 2866-III. Його називають ще Законом 2866. Але з прийняттям 14 травня 2015 року Закону України «Про особливості здійснення правовласності в багатоквартирному будинку» і нової редакції його від 6 липня 2016 року, до Закону 2866 внесені істотні поправки і нині є чинною оновлена процедура створення ОСББ.
Співвласники квартир – це власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. А ОСББ – це юридична особа, створена ними для сприяння використанню їхнього майна та управління, а також загального майна. При цьому в одному багатоквартирному будинку може бути створене тільки одне об’єднання. Власники квартир і нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, також можуть створити одне об’єднання.
За нинішньою версією Закону, мешканці здійснюють господарське забезпечення своєї діяльності або власними силами, створюючи ОСББ, або наймаючи управителя – юридичну чи фізичну особу –підприємця. Об’єднання має печатку й інші реквізити, а також розрахункові рахунки в банках. І воно є неприбутковою організацією. При цьому, наголошую, власники квартир не відповідають власним майном за зобов’язаннями ОСББ перед іншими юридичними та фізичними особами. Об’єднання, від свого імені набуває майнові та немайнові права й зобов’язання (наприклад, купує бойлери, комп’ютери, облаштовує дитячий майданчик, бере кредити тощо), а також виступає позивачем і відповідачем у суді.
Вищий орган управління ОСББ – загальні збори співвласників, які скликаються не рідше, як раз на рік і рішення яких є обов’язковими для всіх співвласників. Серед важливих новацій є те, що кожний співвласник має кількість голосів, пропорційну частці загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Отже, кожна квартира голосує не кількістю мешканців, а кількістю часток. Наведу приклад: у будинку 120 квартир і нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 5000 кв. м. Громадянину П. належить квартира, площа якої становить 100 кв.м. Розраховуємо, якою є частка площі квартири громадянина П. у загальній площі квартир і нежитлових приміщень: 100 кв. м : 5000 кв.м х 100% = 2%. Отже, громадянин П. матиме 2% голосів на установчих зборах. Але існують винятки. Якщо якась особа володіє понад 50% площі, тоді голосування здійснюється не частками, а голосами: 1 квартира – один голос і рішення приймаються більшістю голосів.
Для керівництва поточною діяльністю загальні збори обирають правління, а для контролю за його фінансовою діяльністю – ревізійну комісію чи ревізора (якщо у будинку до 20 квартир), або приймають рішення про залучення аудиторів. До речі, ревізор не має бути в родинних стосунках чи у свояцтві із головою та членами правління.
На жаль, з нової редакції Закону вилучена ст.24, яка передбачала капремонт будинку за рахунок попереднього балансоутримувача при передачі його в керування ОСББ.
У рамочку
Нагадаємо, що так звані багатоквартирні хрущоби будувалися з розрахунку на 20 років. А простояли вже втричі більше. Зрозуміло, вони давно вже потребують капітального ремонту. Тож людей, які в них мешкають, вже охрестили володарями трущоб.
Ініціативну групу можуть створити тільки власники квартир і нежитлових приміщень
Олена ТРЕГУБОВА, київська юристка з ОСББ-інформ (osbb–inform.com.ua):
– Щоби створити ОСББ, треба сформувати ініціативну групу, мінімальна чисельність якої – 3 особи. До складу ініціативної групи мають право увійти лише власники квартир чи нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, тож квартиронаймачі та орендарі не можуть бути ініціаторами створення ОСББ. За винятком, коли власник орендованої квартири видав їм відповідне доручення.
Головною метою ініціативної групи є скликання установчих зборів, а також підготовча роз’яснювальна робота, підготовка проектів документів для розгляду на установчих зборах, запит до Держреєстру прав тощо. Для цього ініціативна група повинна призначити дату, час і конкретне місце проведення установчих зборів. Закон передбачає, що час і місце проведення повинні бути зручними для більшості можливих учасників зборів.
Звертаю увагу на скликання установчих зборів: призначивши дату їхнього проведення, ініціативна група зобов’язана проінформувати про це кожного співвласника не пізніше ніж за 14 днів до визначеної дати. Повідомлення має бути оформлене письмово.
Закон передбачає 2 способи передання повідомлення співвласнику про установчі збори: 1) вручити «в руки» під розписку або 2) відправити рекомендований лист.
Який із цих способів обрати – вирішує сама ініціативна група. На практиці часто ці способи комбінують. Більшість повідомлень вручають особисто, а тим особам, які мають інше місце проживання чи, наприклад, відмовляється ставити підпис про отримання повідомлення, – надсилають рекомендованим листом.
Порушення процедурної норми щодо повідомлення всіх співвласників може виявитися підставою для судового оскарження державної реєстрації ОСББ.
Висновки: На сцені та за її лаштунками…
Оскільки згаданий у листі до редакції Вася, який розпочав створення ОСББ і спричинив цим таке шалене збурення серед людей, що вони звернулися до редакції, не є мешканцем будинку №222 по вул. Головна, то він не може ні формувати ініціативну групу, ні проводити установчі збори.
Отже на цьому можна ставити крапку. Та коли уважно придивитися до ситуації, в ній можна побачити ще одну хитромудру задумку: своїми діями Вася міг навмисне спричинити обурення мешканців, щоби ті виступили проти створення ОСББ, – зрештою, як у цьому випадку вони це й зробили. А після цього вже можна претендувати на роль управителя, що його призначать «згори». Недарма ж подейкують, що він працював колись в одному з департаментів міськради…
Людмила ЧЕРЕДАРИК, «Версії»
